Når du sælger fast ejendom i Danmark, er ejendomsmæglersalæret din største umiddelbare omkostning.

Salæret kan svinge fra 20.000 kroner og op til 100.000 kroner for salget af et almindeligt hus eller en lejlighed – endnu mere, hvis det er liebhaverejendom, du sælger.

Men det er muligt at spare mange penge på ejendomsmæglersalæret, hvis du sætter dig ind i, hvad du faktisk betaler for.

Artiklen her er lang – men du kan også spare mange tusinde kroner på at læse den.

Min baggrund for at skrive denne artikel er, jeg i en tidligere virksomhed har solgt kundeemner til ejendomsmæglere i hele landet, samt at jeg er aktiv ejendomsinvestor. Jeg har således et unikt kendskab til, hvordan blandt andet ejendomsmæglersalæret bliver skruet sammen, og hvilke knapper du har mulighed for at skrue på.

Anbefalet: Det bedste ’trick’ jeg kan anbefale er, at sætte flere ejendomsmæglere i direkte konkurrence med hinanden. Monera hjælper dig med at gøre dette både nemt, hurtigt og gratis. Udfyld den korte formular herunder, hvorefter 3 lokale ejendomsmæglere vil tage kontakt med en salgsvurdering og et tilbud på salæret:

Hvad indeholder ejendomsmæglersalæret?

Ejendomsmæglersalæret er blandt andet, men ikke udelukkende løn til ejendomsmægleren.

Salæret indeholder også en række andre udgifter, herunder:

• En fotograf til fotografering af din lejlighed
• Udgifter i forbindelse med markedsføring af boligen i aviser og på internettet
• Og en eventuel pris per fremvisning udover de første stykker

Når du vælger en ejendomsmægler, bør du bede om at få salæret specificeret. Det betyder, du får en liste over hvad du faktisk betaler for i stedet for bare at indbetale et samlet beløb. Når du sidder med denne liste foran dig kan du vælge til og fra afhængigt af, hvad der er relevant for dig – som var det et menukort, du sad og kiggede på.

Jeg anbefaler at fravælge annoncering i de lokale aviser, hvis det er inkluderet. Det var for 20 år siden en effektiv måde at sælge en bolig på, men i dag finder så godt som alle boligkøbere deres kommende bolig på internettet med portaler som Boligsiden og Boliga. Derfor er det spildte penge at annoncere i avisen.

Dit ejendomsmæglersalær ved salget af et hus i København vil sandsynligvis som standard være dyrere end Børkop i Jylland – simpelthen fordi byen er større og huset koster mere. Det modsatte ser dog ud til at være gældende for ejer- og andelslejligheder, hvor en intens priskrig mellem ejendomsmæglerne har været med til at trække salæret helt ned til omkring 20.000 kroner som startniveau – inklusive moms og fotografering!

Du har også mulighed for at gøre ejendomsmæglerens betaling – udover dækning af dennes faste omkostninger til eksempelvis fotograf og markedsføring – betinget af, at der faktisk bliver opnået et salg:

”Intet salg, intet salær”

I takt med at konkurrencen mellem ejendomsmæglerne er steget i de sidste år, er det blevet almindeligt med en ”intet salg, intet salær”-aftale.

Her betaler du kun majoriteten af salæret, hvis det rent faktisk lykkes for din ejendomsmægler at sælge din bolig inden for salgsaftalens rammer – oftest 6 måneder. Efter de 6 måneder har du mulighed for enten at vælge en anden ejendomsmægler, eller at give den nuværende en forlængelse, hvis du i øvrigt føler, denne har ydet et godt stykke arbejde.

Det er altid muligt at finde en ’intet salg, intet salær’-ejendomsmægler i de store danske byer. Der kan dog opstå en udfordring med samme, hvis du bor ude på landet, hvor der er færre ejendomsmæglere om buddet og derved også mindre konkurrence iblandt dem.

Når du indhenter salærtilbud med Monera længere oppe i denne artikel, har du mulighed for specifikt at anmode om ejendomsmæglere, hvis salærtilbud er betinget af salget af din faste ejendom.

Vær dog opmærksom på, at du med en ’intet salg, intet salær’-aftale med ejendomsmægleren risikerer at skævvride ejendomsmæglerens incitament.

I en bolighandel er ejendomsmægleren ”sælgers mand”. Mægleren varetager således alene dine interesser som sælger. Din interesse er på hurtig tid at få solgt til den bedste pris. Men betinger du salæret af, at din bolig rent faktisk bliver solgt, kan din ejendomsmægler blive fristet af at lade den sælge til mindre, end mægleren rent faktisk tror, den kan gå hjem til – hvis det er dét, der betyder, at ejendomsmægleren faktisk optjener retten til sit salær.

Således kan det anbefales at betinge salæret ikke alene med et salg, men også et salg, der sker til maksimalt få procents afslag i den samlede pris. Dette bør du forhandle om med den enkelte ejendomsmægler.

Her kan du spare penge

Udover at fravælge avisannoncering i dit ejendomsmæglersalær – hvilket i sig selv kan medføre en betydelig besparelse på mange tusinde kroner – bør du overveje                      selv at fremvise din bolig.

Ejendomsmægleren i dag har reelt 2 roller:

• At vise din lejlighed frem og reelt sælge den til interesserede købere
• At så for at udarbejde købsaftale, afslutte handlen med købers boligadvokat og i det hele taget sikre det formelle og det juridiske

Hvis du vælger selv at stå for din fremvisning, har du mulighed for enten at få et afslag i prisen, eller sågar benytte en af de billigere ejendomsmæglerkæder som RobinHus. Disse kæders arbejde består fortrinsvis i at markedsføre din bolig på internettet, sikre fremmødte til dine fremvisninger af lejligheden samt udarbejde de juridiske dokumenter, herunder købsaftalen til handlen.

Du bør dog ikke i alle tilfælde stå for fremvisningen af din egen lejlighed eller dit hus.

At fremvise dit hjem er en krævende opgave. Ikke alene skal dit hjem se godt ud, så en potentiel køber fortsat er interesseret i at købe – også du skal være høflig, forberedt og sælge din lejlighed. Ejendomsmæglere er professionelle sælgere, og de er derfor også de bedste til denne opgave. Din opgave som sælger (ved fremvisning) af lejligheden bliver nemmere, hvis der er tale om ejer- eller andelslejligheder i de store byer, hvor lejlighederne næsten ”sælger sig selv”, men i alle andre tilfælde er ejendomsmæglerens ydelse i form af fremvisning værdiskabende. Den rigtige fremvisning af en professionel sælger øger chancen for, du får solgt din bolig til den ønskede pris. Vis derfor ikke boligen frem alene for at spare på ejendomsmæglersalæret – det kan også komme til at koste i den anden ende.

”Selvsalg” og ”medsalg”

I takt med at konkurrencen mellem ejendomsmæglerne er øget, er der opstået to nye og spændende begreber: Selvsalg og medsalg.

Et selvsalg betyder, du selv står for at sælge din bolig med fremvisningerne, bruger en selvsalgsportal til at markedsføre den og eventuelt får hjælp enten af en ejendomsmægler eller en boligadvokat til at udarbejde de nødvendige juridiske dokumenter. Du laver mere af arbejdet med et selvsalg, men du sparer til gengæld ejendomsmæglerens salær væk. Den væsentlige risiko er her, du prissætter din lejlighed forkert eller ikke har redskaberne til at modstå købers forhandlingsevner og ender med at få en dårligere pris for dit hjem, end du ellers ville.

Et medsalg betyder (som regel – definitionen varierer fra ejendomsmægler til ejendomsmægler), du selv viser lejligheden frem, men får annoncering på en ejendomsmæglers hjemmeside og også får hjælp af denne til at udarbejde de nødvendige juridiske dokumenter. Et medsalg er således en mellemløsning mellem selv at sælge din bolig og fuldstændigt at overlade processen til en ejendomsmægler.

Hvad der er den bedste løsning afhænger af dit budget og din vilje til selv at fremvise og sælge din lejlighed. For de fleste danskere vil det at overlade hele salget til en ejendomsmægler og betale det fulde ejendomsmæglersalær sandsynligvis være både den nemmeste og bedste løsning – men folk med sælgergen og lejligheder i de store byer, der er meget nemmere at sælge i den nuværende økonomi, kan overveje at spare penge ved at lave en del af arbejdet selv.

Hvis du vælger et selvsalg, bør du stadig få en professionel til at udarbejde især købsaftalen og andre juridiske dokumenter. En boligadvokat vil tage mellem 8.000 kroner og 12.000 kroner for denne opgave. Du sikrer, at udarbejdelsen er korrekt og samtidigt bliver du dækket ind af advokatens eller ejendomsmæglerens ansvarsforsikring, hvis noget mod forventning ”går galt”.

Udover ejendomsmæglersalær eller betaling til en boligadvokat, skal du fortsat som sælger betale for at få udarbejdet et energimærke (cirka 8.000 kroner), en tilstandsrapport (samme niveau) og overveje at tilbyde køber at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. Du kan nedsætte salæret betalt til ejendomsmægleren, men det koster stadig penge at købe og sælge fast ejendom i Danmark. Det er dog heldigvis køber, der som regel betaler for udarbejdelse og tinglysning af skødet, hvilket i sig selv også er en væsentlig omkostning med statens gebyrer.

Er din ejendomsmægler uafhængig?

De fire store ejendomsmæglerkæder i Danmark – Nybolig, Home, Danbolig og EDC – er alle ejet af danske bankinstitutter. Derfor vil ejendomsmæglerne som en del af deres kædearbejde forsøge at sælge deres egen ejendomsmægler ind. På samme måde ønsker bankerne at sælge deres egen ejendomsmægler ind, når du fortæller banken, du overvejer at sælge dit hjem.

Dette er et potentielt problem.

Du bør vælge det bankinstitut, der tilbyder dig de bedste vilkår og det forsikringsselskab, der tilbyder den laveste årlige pris på dine forsikringer – og ikke blot de virksomheder, din ejendomsmægler samarbejder med og får provision for at henvise dig til.

Det er således få danske ejendomsmæglerkæder, der er uafhængige. Place2Live og en række mindre, enkelte ejendomsmæglere er de eneste, der kan nævnes i denne forbindelse.

Du behøver ikke at vælge din ejendomsmægler baseret på, om de er uafhængige eller ej. Vær dog opmærksom på, hvilke produkter du bliver forsøgt solgt. For mæglere i de store kæder, er det en del af deres ejendomsmæglersalær at sælge dit produkter fra andre virksomheder i samme koncern. Det tjener ejendomsmægleren bedst på – men lige i dette tilfælde er ejendomsmæglerens interesser og dine egne ikke nødvendigvis parallelle med hinanden.

Ejendomsmæglersalæret faldet i pris siden 2004

Med internettet har du mulighed for nemt at sammenligne priser på ejendomsmæglernes salær og finde en billig ejendomsmægler. Samtidigt med dette giver internettet mulighed for at skrive og læse anmeldelser af ejendomsmæglere.

Med andre ord er transparensen i branchen øget. Den er blevet gennemsigtig. Det er nemt at Google sig frem til det billigste ejendomsmæglersalær og samtidigt med anmeldelser sikre, du bliver behandlet ordentligt som kunde.

Alt dette er godt for dig, der ønsker at sælge din bolig. Du får en bedre pris på salæret og bedre service. For ejendomsmæglerne er det til gengæld en udfordring. De bliver udsat for et prispres ikke alene fra andre ejendomsmæglere, men også fra jurister, banker og advokater, der ønsker at hjælpe med at sælge boliger ”udenom ejendomsmægleren”.

Dette er også grunden til, du kan indhente tilbud på flere ejendomsmæglere med en tjeneste som Monera nævnt længst oppe i dette indlæg. En sådan tjeneste der går ind direkte og sætter ejendomsmæglernes salær i konkurrence med hinanden på en åben platform, ville være utænkelig for blot 10 år siden. I dag er det hverdagen og en anerkendt måde for ejendomsmæglerne at komme i kontakt med nye og potentielle kunder på.

Glæd dig som boligejer over, du lever i en tid med så intens konkurrence blandt ejendomsmæglerne – det har gjort meget godt for prisen på det ejendomsmæglersalær, du skal betale for at få hjælp til at sælge boligen.