Pantebrevslån

Pantebrevslån er en alternativ finansieringsform, når du skal købe fast ejendom.

Som tommelfingerregel er især et realkreditlån billigere end et pantebrevslån – men det kan være umuligt at få realkredit og endda også banklån af en eller flere årsager.

Især købere af fast ejendom udenfor de store danske byer har i senere år oplevet udfordringer med at få den nødvendige finansiering.

Med et pantebrevslån låner du penge uden om banken og på det private marked i stedet.

Et pantebrevslån er udmærket finansiering, hvis du skal købe fast ejendom og ikke kan få et realkreditlån.

Vær dog opmærksom på, at der kan være stor forskel i renten på 2 forskellige pantebrevslånsselskaber. Du bør derfor indhente lånetilbud flere steder fra inden du sætter din underskrift. Alt andet kan koste dig dyrt over de kommende år.

Med formularen herunder kan du hurtigt og nemt indhente flere tilbud fra pantebrevslånsselskaber og finde det med de bedste vilkår.

Brug 2 minutter på at finde det billigste pantebrevslån her – det kan koste mange tusinde kroner at lade være:

Hvad er et pantebrevslån?

Et pantebrevslån er teknisk set et pantebrev i ejendommen, der fungerer som et gældsbrev.

Ejerpantebrevet bliver tinglyst i ejendommen og der betales tinglysningsafgifter i forbindelse hermed. Betingelserne i forbindelse med lånet, herunder lånebeløb, renter og eventuel afdragsfrihed – er skrevet direkte ind i lånet.

Både private pantebrevsselskaber og almindelige banker formidler boliglån i form af direkte pantebrevslån. Med pantebrevet opnår banken en vis sikkerhed i banken og alle andre kan se, hvad der er tinglyst af lån og pantebreve ved et almindeligt opslag i tinglysningsbogen online (tinglysning.dk).

At tinglyse et pantebrev koster 1.660 kroner i fast gebyr samt 0.6 % af lånebeløbet. Pengene betales direkte til staten.

På grund af afgifterne i forbindelse med tinglysning kan det for mindre lån være mere attraktivt at trække pengene direkte på kassekreditten. Tag kontakt til din bank eller en uafhængig økonomisk rådgiver for at finde ud af, hvad der i dit tilfælde giver den bedste mening.

Alternativer: Sælgerpantebrev, bankfinansiering

Som alternativ til et almindeligt pantebrevslån til finansiering af køb af fast ejendom findes især:

• Sælgerpantebreve – tidligere meget anvendt, men i dag er det få boliger, der sælges med et sælgerpantebrev. Konstruktionen betyder, at sælger af ejendommen udsteder et pantebrev, du som køber betaler af. Du låner som køber reelt penge af sælger. I dag handles de fleste ejendomme ”kontakt” (med bankens penge) og sælgerpantebrevet anvendes sjældent på trods af en ellers udmærket konstruktion.
• Bankfinansiering – den mest hyppige finansieringsform er 80 % af værdien i et realkreditlån ved en værdi over en halv million kroner og boliglånsfinansiering for resten til en højere renter. Ny lov fra 2015 medfører, at en boligkøber minimum skal lægge 5 % af købssummen kontant, men det er fortsat tilladt at finansiere de resterende 95 % med realkreditlån og banklån.

Pantebreve og pantebrevslån er et reelt alternativ såvel til de øverste 80 % som de sidste 15 %. Pantebrevslånene benyttes af stærke købere til dyrere ejendomme, der dog ligger tilpas langt ude fra byerne til, bankerne ikke ønsker at låne de sidste 15 % – ligesom pantebrevslånene anvendes til lejligheder og ejendomme, hvor det til at starte med slet ikke er muligt at få et realkreditlån.

Det er som tommelfingerregel svært at få realkreditfinansiering under 500.000 kroner i købssum som følge af høje stiftelsesomkostninger. Omkostninger til stiftelse af såvel banklån som pantebrevslån er lavere.

Hvad koster pantebrevslån vs. Almindeligt banklån?

Har du mulighed for at få et almindeligt lån i banken har dette sandsynligvis en bedre rente end hvad du kan få på det private pantebrevsmarked.

I en artikel på TV2.dk[1] bliver den månedlige betaling med et pantebrevslån versus et realkreditlån sammenlignet med en villa til 400.000 kroner og 25.000 kroners udbetaling.

Med realkreditlån er den månedlige betaling 2.024 kroner efter skat om måneden.

Med et pantebrevslån er den månedlige betaling 2.484 kroner efter skat om måneden.

Over 20 år bliver dette til en forskel på samlet 110.040 kroner i forskel efter skat på banklånet og pantebrevslånet.

Det hjælper dog ikke de mennesker, der af den ene eller anden årsag ikke får godkendt et realkreditlån til den ejendom, de ønsker at købe – her er valget et pantebrevslån eller ingen finansiering til købet af deres kommende hjem.

Har du mulighed for det, så læs vores guide til det billigste realkreditlån – men hvis ikke, så er pantebrevslån den næstbedste mulighed og et udmærket alternativ til intet hjem at have.

Pantebrevslån med afdragsfrihed og variabel rente

Mange af de redskaber du kender fra det almindelige finansielle marked kan nu også lade sig gøre med pantebrevslån.

Det betyder, du kan få pantebrevslån med afdragsfrihed, hvor du i de første eksempelvis 10 år alene betaler renter på dit lån. Du betaler ingen afdrag. Til gengæld betaler du højere renter i de resterende 10-20 års løbetid.

Afdragsfrihed er et farligt redskab, da du kan nå at vænne din økonomi til de lave månedlige betalinger til pantebrevslånet de første 10 år – hvorefter betalingen per måned stiger voldsomt. Vær derfor sikker på, om du kan klare betalingerne også efter afdragsfriheden udløber.

Afdragsfrihed på dit pantebrevslån er en god løsning i det omfang, du har anden gæld med højere renter end dit pantebrevslån. Du kan her udnytte afdragsfriheden og dine likvide midler til at betale af på den dyrere gæld og derved betale færre renter samlet. Har du forbrugslån og andre dyre lån kan afdragsfrihed (for at betale af på dine dyrere lån) således anbefales.

Du har også mulighed for at optage et lån med variabel rente fremfor fastforrentet. Den variable rente har vist sig at være en god forretning for boligejere de sidste 4-5 år – men det er ingen garanti for, at det forbliver sådan.

Hvis du vil sove sikkert om natten bør du overveje et fastforrentet pantebrevslån. Her ved du, hvad du betaler hver måned og du kan planlægge efter det – og betalingen til dit pantebrevslån afhænger ikke af markedsøkonomiens stand i øvrigt.

”Det grå pantebrevsmarked”

Pantebrevsmarkedet har før i tiden haft – og har til dels stadig – et dårligt rygte.

Det hænger sammen med kvaliteten af de udbydere, der er på markedet. Der findes ”suspekte” udbydere, der ikke er villige til at oplyse alle vilkår for lånet og lever af at låne til for høje renter til mennesker, der ikke bør optage lån.

I takt med internettets udbredelse er gennemsigtigheden dog øget inden for pantebrevslånsmarkedet. Det er mindre gråt end det nogensinde har været.

Når du indhenter tilbud på dit pantebrevslån med formularen længere oppe på denne side får du alene henvendelser fra seriøse og anerkendte firmaer.

”Det grå pantebrevsmarked” opererede især med annoncer i lokalaviser, opslag i lokale købmænd m.v. – deres forretninger tåler ikke internettets gennemsigtighed og fokus og de har derfor haft svært ved at overleve de senere år til glæde for de fleste andre.

Det private pantebrevsmarked i dag tjener et vigtigt formål, da de stiller finansiering til rådighed for den del af danskerne, der som følge af geografi eller egen økonomi ikke har mulighed for at opnå finansiering til køb af fast ejendom i de traditionelle bankinstitutter. Uden dem ville en stor del af befolkningen ingen chance have for at købe fast ejendom. Deres høje renter modsvares i ofte lavere lånebeløb end hvad du låner til i banken – 7 % kan være højt, men 7 % af 250.000 kroner er dog et overskueligt beløb at betale af over 10 år.

Lån i friværdi med pantebrevslån

Pantebrevslån er også en udmærket løsning, hvis du ønsker at frigøre friværdi i din ejendom.

Friværdien i din ejendom kan du bruge til mange ting – en mulighed er at bruge den til et forældrekøb og hjælpe dine børn i gang med studielivet, ligesom det er en mulighed at låne i din friværdi til eksempelvis 5 % i rente; men med ejendomsinvestering opnå et væsentligt højere afkast af dine midler.

Hvilken rente du kan få, når du belåner din friværdi med et pantebrevslån, afhænger af hvor attraktiv en bolig du har samt hvor stærk en økonomi, du har.

3 ting du skal kigge efter i dit pantebrevslån

Sidder du med en aftale om et pantebrevslån foran dig skal du især kigge efter 3 forskellige tal:

• ÅOP – Årlige Omkostninger i Procent – er dine renter, stiftelsesomkostninger og gebyrer samlet i et tal. Det er således dette tal, du kan sammenligne forskellige pantebrevslån med. Selve debitorrenten på lånet kan snyde, da en lav rente, men høje stiftelsesgebyrer samlet kan give et uattraktivt tilbud.
• Afregningskursen – Hvilken kurs der benyttes til lånets stiftelse.
• Og indfrielsesbetingelser – du ønsker et lån, du til enhver tid kan indfri, hvis du på et tidspunkt efter eksempelvis arv, lønstigning eller lottogevinst opnår en markant stærkere økonomi. Pantebrevslånet vil sandsynligvis være blandt dine ”dyreste penge” i renter og det giver derfor god mening at betale lånet 100 % af i det øjeblik, det bliver muligt.

Jeg anbefaler at bruge formularen længere oppe i dette indlæg til at blive sat i kontakt med forskellige pantebrevsselskaber. Her har du nem mulighed for at sammenligne på tværs af de vigtige vilkår, herunder renter, afregningskurs samt indfrielsesbetingelser.

Ønsker du at sidde på den anden side af bordet og investere i pantebreve på det private marked? Benyt samme formular for at blive sat i forbindelse med de rigtige virksomheder til formålet.

[1] http://nyhederne.tv2.dk/2015-05-06-saadan-laaner-du-penge-uden-om-banken#/